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      1. 弄清楚“如何還房貸”的核心邏輯
        2023-11-03 11:51 來(lái)源:經(jīng)濟日報 作者:郭子源
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        存量房貸利率調降后,“要不要提前還房貸”的討論出現了分歧——有聲音認為,既然利率下降了,那就沒(méi)必要提前還款;有人則表示,要提前還款,“不給銀行打工”。商業(yè)銀行的最新數據也印證了以上分歧。部分銀行9月當月的提前還款規模環(huán)比下降;還有部分銀行數據則顯示,與今年3月“提前還房貸高峰期”相比,目前的還貸量有所下降,但與3月之前的月份相比,還貸量依然偏多。

        回答“要不要提前還房貸”問(wèn)題,需把握兩層邏輯。一是“乍一看”的表面邏輯,二是“細分析”的核心邏輯與底層邏輯。若只看前者忽視后者,很可能人云亦云、不明所以,甚至作出不利于自身利益的決策。

        乍一看,要不要提前還房貸的決策依據很簡(jiǎn)單,即“貸款價(jià)格是否劃算”。但由于人們對“劃算”的判斷標準不一,觀(guān)點(diǎn)分歧持續存在。有人認為,目前的資金價(jià)格較為“劃算”。一方面,去年以來(lái),與99%房貸利率掛鉤的5年期以上LPR已實(shí)際累計下行45個(gè)基點(diǎn),存量房貸利率本就持續下行;另一方面,今年9月,“存量房貸利率調降”工作啟動(dòng),加之“認房不認貸”政策落地,部分購房者的二套房轉為首套房,利率降幅較大。持反對意見(jiàn)的人則認為,利率雖然降了,但依然“不劃算”。拉長(cháng)時(shí)間軸,假設貸款期限為25年,借款人需償還的利息總額并不少,有些甚至接近貸款本金總額。

        細分析,要不要提前還房貸的決策依據并不簡(jiǎn)單,其背后涉及名義利率、實(shí)際利率的比較,不同時(shí)期、相同數量人民幣的購買(mǎi)力對比,個(gè)人收入將隨著(zhù)時(shí)間推移如何變化,以及如何統籌撫養子女、贍養父母、醫療養老等一系列綜合問(wèn)題。

        金融學(xué)者普遍認為,貸款是“福利”,這句話(huà)或許有“王婆賣(mài)瓜、自賣(mài)自夸”的嫌疑,但也有一定的經(jīng)濟學(xué)道理。人們之所以對“貸款價(jià)格是否劃算”存在爭議,是因為混淆了名義利率與實(shí)際利率,即“看得見(jiàn)的”與“看不見(jiàn)的”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),目前貸款執行的利率均為名義利率。名義利率經(jīng)過(guò)通貨膨脹矯正,就得到了實(shí)際利率。假設貸款的名義利率為8%,通貨膨脹率為3%,實(shí)際利率就是5%,若存在通貨緊縮,則實(shí)際情況反之。

        厘清了名義利率、實(shí)際利率概念后,再分析今年的100萬(wàn)元貸款在25年后相當于多少錢(qián)。經(jīng)濟學(xué)家給出了這樣一個(gè)公式:用2023年的100萬(wàn)元乘以2048年物價(jià)水平與2023年物價(jià)水平的比值。當然,人們只能通過(guò)這個(gè)公式進(jìn)行趨勢性預判,較難得出精準數值,不僅因為人們難以精準預測2048年的物價(jià)水平,也因為長(cháng)時(shí)間內存在諸多不確定因素。

        此外,借款人還需研判自己的收入走勢。根據經(jīng)濟學(xué)原理,通貨膨脹不利于固定收入群體,但對變動(dòng)收入群體的影響較小,因為后者的貨幣收入通常會(huì )走在價(jià)格水平、生活費用上漲之前。由此可見(jiàn),如果借款人未來(lái)的收入走勢是逐年增加且增幅較大,加之存在通貨膨脹,不提前還款或許是一個(gè)更好的選擇,固定收入群體則反之。

        分析“如何還房貸”的核心邏輯,并不是要求借款人必須提前還款,或者必須不提前還款,而是為借款人提供一個(gè)理性分析問(wèn)題的工具。借款人可結合自身實(shí)際情況,綜合考量突發(fā)事件儲備、撫養子女、贍養父母、醫療、養老等因素,作出最適合自己的決策。最后要強調的是,若合同沒(méi)有禁止提前還房貸的約定,提前還款是借款人的合法權益與選擇,商業(yè)銀行不得人為設置障礙,借貸雙方應按照市場(chǎng)化、法治化原則,協(xié)商解決相關(guān)事項。 

        編輯:劉曉瑩

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