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  • 降首付、降利率! 京滬樓市新政落地,影響幾何?
    2023-12-15 10:51 來源:中國新聞網 作者:左宇坤
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    一日之內,幾大樓市關鍵政策在京滬兩個關鍵城市接連出臺。

    12月14日,北京、上海先后發布樓市新政,均包含差別化調整首套及二套房的首付比例,調降房貸利率,以及對普宅認定標準進行優化等。這也是繼11月深圳降低首付比例、優化普宅認定標準后,一線城市的又一次大動作。

    北京、上??梢苑Q得上是全國樓市的“最強風向標”。重磅新政的落地,將會帶來哪些利好?又會對全國房地產市場產生怎樣影響?

    降低首付款比例

    據北京市住房城鄉建設委等五部門聯合印發的《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》,北京市首套住房個人住房貸款(含商業性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款)最低首付款比例統一下調為30%;二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區(東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山區)50%、非城六區40%。

    “北京原來首套房首付比為普宅35%、非普宅40%,二套首付比例為普宅60%、非普宅80%。首付比例均明顯下調,特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個百分點,購房門檻明顯降低?!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O陳文靜指出。

    同日,據“上海發布”微信公眾號,上海自12月15日起優化差別化住房信貸政策。首套住房最低首付款比例調整為不低于30%,二套住房最低首付款比例調整為不低于50%。另外,在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區,二套住房最低首付款比例調整為不低于40%。

    易居研究院整理的數據顯示,上海調整前的首套房首付比為35%,二套房首付比普通住宅為50%、非普通住宅為70%。

    “以600萬總價的二套房購置為例,過去首付比例為70%,其首付款需要支付420萬;新政下其首付比例為50%,首付款則為300萬,即減少了120萬的首付款支出;如住房屬于實施差異化政策區域,首付比例為40%,首付款則為240萬,減少了180萬的首付款支出?!币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進指出,首付比例下降,直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。

    降低房貸利率下限

    北京本次同步降低了房貸利率下限。具體來看,城六區首套、二套利率政策下限分別為不低于貸款市場報價利率(LPR)+10個基點、不低于LPR+60個基點;非城六區首套、二套利率政策下限分別為不低于LPR、不低于LPR+55個基點。中指研究院指出,相比于原來首套加55個基點、二套加105個基點,房貸利率均明顯下調,進一步降低購房成本。

    此外,北京還延長貸款年限至30年,同樣有利于降低購房者單月的還款壓力。

    上海將首套房利率下限調整為不低于LPR-10個基點,二套房利率下限調整為不低于LPR+30個基點。自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區二套住房利率下限調整為不低于LPR+20個基點。

    “以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算,過去房貸利率為5.25%,月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算,月供為10134元。如此對比,新政前后月供減少了910元?!眹儡S進表示,房貸利率下降,直接降低了月供或按揭貸款成本。

    調整普通住房標準

    自2014年現行普宅標準發布以來,時隔9年北京再對普宅認定標準進行調整。中指研究院對比前后標準指出,差別主要包括單套建筑面積由140平方米以下調整為144平方米以下。五環內成交單價上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米,提升了1.15倍;五-六環成交單價上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米,提升了1.05倍;六環外成交單價上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米,提升了89%。

    嚴躍進指出,和深圳的普宅認定標準調整對比可發現,深圳直接取消了總價的要求,而北京則是對總價線做了調整,對于總價依然是有要求的。

    “從北京普通住宅的調整來看,在北上深中屬于最為嚴格,不但限定了單套面積,也限定了單價。對價格的上限進行了更為清晰的界定,也突出了對‘房住不炒’基調的堅持?!?8安居客研究院院長張波認為,由于北京的大量新增供應都在五環外,這一調整本身更有利于外圍區域新房去化,以及五環內二手房熱度回升。

    上海的調整情況,則一是優化了標準的認定條件,剔除價格標準;二是適度提高了建筑面積標準,從140平方米提高至144平方米。

    “普通住房標準關聯了優惠的稅收政策,此次調整標準以住房物理要素作為認定條件,較大幅度提高普通住房的覆蓋面,讓更多二手住房交易享受優惠稅收政策?!皣儡S進說。

    對整體熱度提升料將起到較大作用

    業內普遍認為,本次北京、上海的政策調整整體力度較大,涉及面較廣,從降低購房成本和購房門檻上全面發力,釋放了更加積極信號,對當地以及全國市場情緒均將帶來積極引導。

    “新政有利于促進剛需和改善性住房需求釋放,特別是有利于二套改善性住房需求。政策優化后,北京房地產市場活躍度有望提升,預計將進一步影響價格預期?!标愇撵o表示。

    “降低購房門檻,讓更多有購買力的人群入市,提高二手房和新房的去化,緩解業主和開發商降價賣房的預期,從而減緩二手房掛牌增加的趨勢。同時促進房地產交易循環,緩解開發商資金鏈緊張的態勢,實現防風險和穩增長的雙重目的?!睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

    本次調整后再看兩地樓市的限制性措施,除了限購政策外已基本“一步到位”。張波認為,“預計明年一季度末會根據市場反饋再進行政策跟進,最值得關注的是限購的放松,這也是一線城市中政策效力最為明顯的?!?/p>

    新政對兩地樓市的促進效果值得期待,業內預計12月下半月的一二手成交量將迎來一波明顯上漲,2024年一季度市場將會明顯企穩,有望出現一個“小陽春”。

    編輯:劉曉瑩

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